Wer zahlt die maklerprovision beim Immobilienkauf?

Erfahren Sie, wer die maklerprovision beim Kauf einer Immobilie zahlt. Aktuelle gesetzliche Regeln, Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer sowie Tipps.

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen jedoch erhebliche Nebenkosten an, die das Budget belasten. Eine zentrale Frage, die in Beratungsgesprächen immer wieder auftaucht, betrifft das Honorar des Immobilienvermittlers. Wer jahrelang im Immobiliensektor tätig ist, hat den Wandel der gesetzlichen Rahmenbedingungen hautnah miterlebt. Die Zeiten, in denen der Käufer die maklerprovision fast immer allein tragen musste, sind in vielen Bereichen vorbei. Seit der gesetzlichen Neuregelung Ende 2020 hat sich das Machtgefüge zwischen Käufer, Verkäufer und Makler deutlich verschoben. Es herrscht nun mehr Transparenz, doch die Details der Abrechnung hängen stark von der Art der Immobilie und dem geschlossenen Vertrag ab. Ein klares Verständnis dieser Regeln schützt vor finanziellen Überraschungen beim Notartermin.

Key Takeaways

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen das Teilungsprinzip.
Die maklerprovision wird in der Regel zu gleichen Teilen (50/50) zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.
Bei Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar.
Eine rein einseitige Provisionspflicht ist möglich, wenn der Makler nur für eine Partei tätig ist.
Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich fixiert, orientiert sich aber an marktüblichen Sätzen.
Ein Maklervertrag bedarf für seine Wirksamkeit der Textform (z. B. E-Mail).

Overview

Gesetzliche Basis: Das BGB regelt die Verteilung der Vermittlungskosten bei Wohnimmobilien.
Objektarten: Unterschiede zwischen Einfamilienhäusern, Wohnungen und Gewerbeobjekten.
Paritätsprinzip: Die Pflicht zur hälftigen Teilung bei Doppeltätigkeit des Maklers.
Nachweispflicht: Schutzmechanismen für den Käufer bei der Provisionszahlung.
Marktübliche Sätze: Regionale Unterschiede der Provisionshöhe in Deutschland.
Vertragsformen: Bedeutung der Textform für die Gültigkeit des Provisionsanspruchs.

Die gesetzliche Neuregelung der maklerprovision bei Wohnimmobilien

Lange Zeit war es in vielen German Bundesländern üblich, dass der Verkäufer den Makler bestellte, die Kosten aber komplett auf den Käufer abwälzte. Dies führte oft zu einer hohen finanziellen Hürde für Familien, die Wohneigentum erwerben wollten. Mit dem “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” wurde hier ein Riegel vorgeschoben.

Heute gilt: Schließt der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag ab (Doppeltätigkeit), kann er die maklerprovision nur zu gleichen Teilen verlangen. Wenn der Makler mit dem Verkäufer eine Provision von 3,57 Prozent vereinbart hat, darf er vom Käufer ebenfalls maximal 3,57 Prozent fordern. Dieses Paritätsprinzip sorgt dafür, dass keine Partei übervorteilt wird. Wichtig zu wissen ist, dass dieses Gesetz nur für Verbraucher gilt. Handelt der Käufer als gewerblicher Investor, greifen diese Schutzvorschriften nicht.

Unterschiede je nach Immobilientyp bei der maklerprovision

Nicht jeder Immobilienkauf unterliegt den gleichen Regeln zur Kostenverteilung. Die strikten Vorgaben des BGB beziehen sich explizit auf Einfamilienhäuser (einschließlich solcher mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen. In meiner täglichen Praxis sehe ich oft Verwirrung, wenn es um andere Objekttypen geht.

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks oder eines Mehrfamilienhauses (ab drei Wohneinheiten) ist die maklerprovision weiterhin frei verhandelbar. Hier kann es durchaus vorkommen, dass der Käufer die gesamte Provision übernimmt (Außenprovision) oder der Verkäufer die Kosten komplett trägt (Innenprovision). Auch bei Gewerbeimmobilien bleibt die Vertragsfreiheit bestehen. Wer also ein Baugrundstück sucht, sollte im Exposé genau prüfen, welche Provisionsregelung vorgesehen ist, da hier das neue Gesetz keine Anwendung findet.

Nachweis der Zahlung und Fälligkeit der maklerprovision

Ein wesentlicher Sicherheitsaspekt der neuen Gesetzgebung ist die Reihenfolge der Bezahlung. Falls der Makler zunächst nur mit einer Partei einen Vertrag geschlossen hat und später die andere Partei zur Zahlung eines Teils der maklerprovision verpflichtet wird, tritt eine besondere Schutzregel in Kraft. Der Käufer muss in diesem Fall erst dann seinen Anteil überweisen, wenn der Verkäufer oder der Makler nachgewiesen haben, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits gezahlt hat.

Dieser Zahlungsnachweis ist ein starkes Instrument, um zu verhindern, dass Käufer am Ende doch die gesamte Last tragen, während dem Verkäufer die Gebühr im Geheimen erlassen wird. Aus Erfahrung rate ich Käufern, diesen Nachweis konsequent einzufordern. Erst mit dem Vorliegen eines Überweisungsbelegs oder einer Quittung des Verkäufers wird die Forderung gegenüber dem Käufer fällig. Dies schafft Vertrauen und sorgt für einen sauberen Abschluss der Transaktion.

Verhandlungspielräume und marktübliche Sätze der maklerprovision

Obwohl das Gesetz die Verteilung regelt, ist die absolute Höhe der maklerprovision in Deutschland nicht starr festgeschrieben. In den meisten Bundesländern hat sich ein Marktwert von insgesamt circa 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) etabliert, der dann hälftig geteilt wird (jeweils 3,57 Prozent). In Regionen mit sehr hoher Nachfrage kann dieser Satz jedoch variieren.

Es ist durchaus legitim, über die Höhe der Provision zu verhandeln, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird. Makler bringen wertvolle Leistungen ein – von der objektiven Wertermittlung über die Erstellung rechtssicherer Exposés bis hin zur Koordination des Notartermins. Dennoch sollten Käufer und Verkäufer darauf achten, dass die Gebühr in einem angemessenen Verhältnis zum Service steht. Ein guter Makler wird seine Kostenstruktur transparent offenlegen und erklären, welche Leistungen durch die maklerprovision abgedeckt sind. Wer hier von Anfang an klar kommuniziert, vermeidet Unstimmigkeiten am Ende des Verkaufsprozesses.